店舗兼住宅における固定資産税は節税可能

最終更新日:2026/04/20

店舗兼住宅における固定資産税は節税可能

店舗と自宅を一つの建物に集約した店舗兼住宅は、通勤の負担をなくし、育児や介護と仕事を両立できる効率的な暮らしを実現します。しかし、税金面で不利になるのではないかと懸念する方も少なくありません。

実際、店舗兼住宅は建物の用途構成によって税額が変動するため、注意が必要です。ただし、居住部分の床面積を全体の2分の1以上に設計するなどの条件を満たせば、一般的な住宅と同じように固定資産税の軽減措置が受けられます。

ここからは、店舗兼住宅にまつわる税金の仕組みや、節税を叶えるための具体的なポイント、さらに運用上のメリットとデメリットについて詳しく解説します。各項目を把握し、賢い住まいづくりに役立ててください。

店舗併用住宅には節税を含めた多くのメリットがある

「家」と「お店」という2つの用途を兼ね備えた店舗併用住宅には、節税効果を含めたたくさんのメリットがあります。また近頃では、店舗併用住宅の相続税対策効果についても注目度が高まっていますので、将来的な遺産相続を想定してこのスタイルで店舗内装を行ってみても良いでしょう。今回は、空き家などを店舗併用住宅にしようと考えている皆さんと一緒に、固定資産税や不動産取得税などに関するポイントを徹底解説していきます。

店舗併用住宅で得られる税制上の優遇措置とは？

店舗併用住宅における税金の取り扱いは、固定資産税と不動産取得税でそれぞれ考慮すべき点があります。

《固定資産税の軽減措置》
店舗併用住宅の場合、住宅部分の床面積が建物全体の半分以上を占める場合、住宅用地の軽減措置が適用され、土地の固定資産税が軽減されることがあります。これは、住宅部分に適用される優遇措置であり、店舗部分の固定資産税が別途安くなるわけではありません。

《不動産取得税の取り扱い》
不動産取得税においては、店舗併用住宅の住宅部分については、一定の要件を満たすことで1戸につき1,200万円が評価額から控除される軽減措置が適用されます。しかし、店舗部分は控除の対象とはなりません。このため、店舗併用住宅全体として優遇措置があるというよりは、住宅部分のみが軽減の対象となる点に留意が必要です。これらの税制優遇措置を受けるためには、店舗併用住宅の土地や建物の広さ、地価などが関係してくるため、建設会社や税務の専門家への事前の相談をおすすめします。

居住部分の割合によって土地の軽減率が変わる

土地の固定資産税は、建物における居住部分の割合によって軽減措置の適用範囲が大きく異なります。
住宅部分の床面積が全体の2分の1以上であれば、土地全体に対して小規模住宅用地の特例が適用され、課税標準額が評価額の6分の1に軽減されます。

しかし、店舗部分を広くしすぎて居住割合が2分の1未満になってしまうと、軽減される対象面積が半減し、結果として毎年の固定資産税が跳ね上がってしまいます。
税額は設計段階の間取りで決まるため、事前の計算が重要です。

建物とは別に設備にかかる償却資産税に注意

店舗と住宅を併用する場合、土地や建物にかかる税金だけでなく、事業で使用する設備に対して課される償却資産税にも注意が必要です。
飲食店における厨房機器やテーブル、美容室の専用チェア、さらには業務用エアコンや看板など、事業用の有形固定資産が対象となります。

これらは建物の固定資産税とは異なり、毎年自分で申告しなければなりません。
申告漏れによる追徴課税を防ぐためにも、どのような設備に税金がかかるのかを事前に把握しておくことが大切です。

店舗併用住宅の固定資産税は一部を経費に計上できる

店舗併用住宅を運営するうえで知っておきたいのが、固定資産税や維持費の取り扱いです。
これらの一部を事業用の経費として正しく計上することで、毎年の所得税や住民税の負担を効果的に軽減することができます。

床面積で按分して経費を計算する

建物の固定資産税や水道光熱費、火災保険料などを経費として計上する際は、事業として使用している店舗部分と、生活空間である住居部分とを明確に分ける必要があります。
一般的には、建物全体の延床面積に対する店舗面積の割合を用いて按分計算を行います。

たとえば、店舗部分が建物全体の40パーセントを占めている場合、固定資産税額の40パーセント分を事業の必要経費として申告することが可能です。
ただし、住宅ローンの元金返済分など、経費として認められないものもあるため注意しましょう。

住宅ローンやローン控除を利用するための条件

店舗付き住宅を新築する際、事業用ローンではなく、比較的金利の低い住宅ローンを利用したいと考える方は多いでしょう。
しかし、一般的な住宅とは異なり、融資や控除を受けるためには特定の基準をクリアする必要があります。

店舗併用住宅は相続税対策もできる

相続予定の土地に店舗併用住宅が立っている場合は、小規模宅地の特例の適用によって節税に繋げられることがあります。例えば、自分でカフェなどの飲食店経営を目的とした店舗併用住宅を建てた被相続人が亡くなったタイミングで遺産相続が行われると、特定居住用宅地等（自宅）と特定事業用宅地等（店舗）に分けて特例が適用され、それぞれの宅地につき最大80%の評価減を受けることが可能です。具体的には、特定居住用宅地等では330平方メートルまで、特定事業用宅地等では400平方メートルまでが80%減額の対象となり、合計で最大730平方メートルまで適用可能です。この土地に建てた店舗併用住宅が、他のオーナーに貸し付けるテナント用だった場合は、軽減率は50%までとなります。

開業者自身にもメリットの大きい店舗併用住宅

店舗併用住宅を使って飲食店や雑貨店などを営むと、仕事場に向かう時間削減や心身の負担軽減といったさまざまなメリットが得られます。また高齢化社会へと向かい始めている日本では、介護と仕事を両立する方法として店舗併用住宅が注目されていますので、新たなワークスタイルを求めて固定資産税などの削減もできる店舗併用住宅に挑戦してみても良いでしょう。

店舗併用住宅を建てる前に知っておくべき注意点

店舗と住居が一体になったスタイルは、通勤時間がなくなるなどの利便性がある一方で、建てる前に考慮すべき特有のデメリットも存在します。
将来のライフスタイルの変化を見据え、慎重な事業計画を立てることが求められます。

一般的な住居より売却や用途変更が難しい

店舗併用住宅は、1階部分が店舗という特殊な間取りになるため、一般的な住居に比べてニーズが限られ、売却時の買い手がつきにくいというデメリットがあります。
また、将来的に事業を廃業した場合、店舗部分を持て余してしまうリスクも伴います。

廃業後に店舗スペースを居住用にリフォームすれば、住宅用地としての割合が増えて固定資産税が下がる可能性はありますが、改装には多額の費用がかかります。
長期的な視点を持ち、将来の出口戦略も含めて検討しておくことが大切です。