賃貸物件の内装工事による収益・減価償却の注意点

最終更新日:2026/05/15

賃貸物件の内装工事による収益・減価償却の注意点

アパートやマンションを経営する上で、築年数の経過に伴う内装リフォームは避けて通れません。リフォームの目的は単なる原状回復にとどまらず、最新のトレンドや入居者ニーズを柔軟に取り入れることで、物件の競争力を維持し、長期的な収益を安定させることにあります。

内装工事に要した費用は、内容によって固定資産として減価償却を行うか、あるいは修繕費として一括で経費計上するかを適切に判断しなければなりません。

本記事では、内装工事の種類や耐用年数、自社物件と賃貸物件で異なる勘定科目の考え方について詳しく解説します。正しい会計処理の知識を深め、戦略的な節税と賃貸経営に繋げましょう。

賃貸物件で行う店舗内装工事は、最初の仕分けが重要

賃貸物件に店舗内装を施す場合も、その工事費用を減価償却によって何年かに分けて経費計上するのが一般的です。しかし初めてこの工事を行う事業主の中には、「一体何年で計上すべきなのだろうか？」とか「建設会社に支払った費用全額を減価償却にすべき？」といった疑問が出てきます。今回は、賃貸物件を使った内装工事費用の減価償却について、行うべき作業の流れとポイントを紹介していきます。

工事内容のグルーピング

賃貸物件の店舗内装における減価償却では、まず建設会社やリフォーム会社からの見積書をもとに、工事内容を適切に分類することが重要です。例えば、ガラス工事、防水工事、木工工事など、内装の造作工事は、それぞれ独立した資産として耐用年数を見積もり、勘定科目を設定することが考えられます。この他には、「建築付属設備に関する工事」や「消耗品、備品」、「共通経費」といった区分も考慮し、エクセルシートなどを使って整理すると良いでしょう。

このように工事内容ごとに金額を分類することで、個々の資産について「10万円未満のものは消耗品費」、「20万円未満のものは一括償却資産」といった減価償却に関する判断を適用できる場合があります。ただし、これらの判断基準は、修繕費と資本的支出の区分の特例として認められる場合があるため、個別の状況に応じて適用を検討する必要があります。

工事内容ごとの耐用年数をチェックする

経費以外となる消耗品費にグルーピングされた工事については、耐用年数を確認した上で「何年で経費計上すべきか？」を決定していきます。建物附属設備などについては、自分で調べた法定耐用年数を採用する形となります。これに対してメインとなる建物の場合は、店舗、オフィス、住宅、飲食店といった建物の用途と構造によって耐用年数が変わる形となるのです。店舗内装工事などについては、使用材質、用途、建物の種類から耐用年数の見積もりを行ってみてください。

自社物件と賃貸物件で異なる耐用年数の考え方

内部造作を減価償却する際、自社所有の建物と賃貸物件では耐用年数の考え方が異なります。
自社所有の物件であれば、建物の耐用年数と同じ年数が適用されます。

一方で賃貸物件の場合は、賃貸している建物の耐用年数と実際の造作内容に応じて合理的な耐用年数を見積もることになります。
一般的には、用途や材質を加味して10年から15年程度に設定されることが多く、自社物件よりも短い期間で償却できる傾向にあります。

契約の条件を満たせば賃借期間を適用できる

賃貸物件の内部造作については、特定の条件をすべて満たした場合に限り、賃借期間をそのまま耐用年数として採用することが認められています。
その条件とは賃借期間の定めがあること、賃貸借契約の更新ができないこと、退去時に有益費の請求や造作の買い取り請求ができないことの3点です。

ただし、一般的なオフィスや店舗の契約では更新可能なケースが多く、すべての条件を満たすことは難しくなっています。
実務上は前述の合理的な耐用年数が選ばれることが大半を占めています。

見積りから耐用年数を決めることも可能

耐用年数に関する判断は、見積もりをベースに考えることも可能です。工事内容ごとに耐用年数を決定し、ぞれぞれの工事の減価償却費の経費計上額を計算します。この他に、建物全体の工事費用を減価償却費の合計額で割れば、見積もりを活用した建物全体の耐用年数計算も可能となります。

テナント内装工事で知っておくべき3つの工事区分

賃貸オフィスや店舗の内装工事では、発注者と費用負担の責任の所在によってA工事、B工事、C工事の3つに区分されます。
テナント側がどこまで費用を負担し、どの工事業者に依頼できるかがそれぞれ変わるため、事前にしっかりと把握しておく必要があります。

A工事：建物の所有者が手配し負担する工事

A工事とは、建物の外壁や屋上、エレベーター、共用トイレといったビル本体や共用設備に関わる工事のことです。
建物の構造や資産価値に直結する部分であるため、物件の所有者の責任のもとで施工業者の選定や発注が行われます。

工事にかかる費用もすべて所有者が負担するため、テナントである借主が支払うことはありません。
ただし、共用部分に不具合を感じた場合は、早めに所有者へA工事として対応してもらうよう依頼することが求められます。

B工事：借主が費用負担し所有者が業者を手配する工事

B工事とは、空調設備や分電盤、防水設備など、テナントが事業を行うために必要とするものの、ビル全体の安全性や機能に大きな影響を与える工事を指します。
この区分では、工事の発注と費用の負担は借主が行いますが、工事を行う施工業者の選定権は建物の所有者にあります。
所有者が指定した業者に依頼しなければならないため、借主にとっては相見積もりが取りにくく、費用が割高になりやすいという点に注意が必要です。

C工事：借主が自由に業者を手配し負担する工事

C工事とは、インターネットの配線工事やクロスの張替え、照明器具の設置など、ビル全体に影響を与えないオフィスや店舗内部の独立した内装工事のことです。
発注から費用の負担、そして工事業者の選定まですべてテナントである借主の権限で行うことができます。

自分の希望に合った業者を自由に選べるため、複数の会社から見積もりを取って比較検討しやすく、全体のコストを安く抑えることが可能になります。
所有者を挟まずに直接業者とやり取りができるため、工期やデザインの要望をスムーズに反映させやすいという利点もあります。

改修や退去時の原状回復における勘定科目と仕訳方法

入居時の内装工事費用だけでなく、入居期間中の改修や退去時の原状回復に関する会計処理も正しく理解しておく必要があります。
目的に応じて適切な科目を使い分け、正確な仕訳を行うことで、正しい経費計上を実現できます。

途中の改修工事は修繕費か固定資産か

事業を継続する中で改修工事を行った場合、その費用を修繕費として一括でその年の経費にするか、固定資産として減価償却するかの判断が求められます。
通常の維持管理や、破損した箇所を元の状態に戻すための工事であれば修繕費として扱われます。

一方で、耐震性の向上や避難階段の新設など、建物の機能を当初よりも高めたり、使用できる期間を延ばしたりするような価値を高める工事は資本的支出となります。
これらは固定資産として計上し、耐用年数に応じて処理する必要があります。

退去時の原状回復工事費用の処理方法

賃貸物件から退去する際に行う原状回復工事の費用は、主に修繕費や固定資産除却損などの科目で処理します。
入居時の内装工事で建物附属設備などの固定資産として計上していた造作を取り壊して廃棄する場合は、未償却の残存価額と撤去費用を合わせて固定資産除却損として計上します。

それ以外の、単に部屋を元の状態に戻すためのクリーニングや補修にかかった費用は、修繕費として処理するのが一般的な仕訳方法です。
税務調査に備えて、廃棄を証明できる書面を残しておくことも求められます。

アパートやマンションの内装リフォームをオーナーが行う場合

賃貸物件を所有するオーナーの立場で、アパートやマンションの内装リフォームを行う場合も経費計上の考え方は同様です。
支払った費用が減価償却の対象となるか、一括で経費にできるかは、工事の目的と内容によって決まります。

資産価値を高める工事と家賃への影響

間取り変更や和室から洋室への改修、最新のシステムキッチンへの交換など、建物の資産価値を明確に向上させるリフォーム費用は資本的支出に該当し、減価償却資産となります。
このような工事は、内装工事中における家賃収入がない期間のリスクを抱えてでも、その後の家賃アップや空室状況の改善といった長期的な収益の向上を目的として行われます。
適切に投資することで、経年劣化による家賃の下落を最小限に抑える効果も見込めます。

空室対策の原状回復工事は修繕費か資本的支出かを判断する

新たな入居者を迎えるために行う壁紙の張り替えや床材の補修など、原状回復を主な目的とする工事は修繕費としてその年の経費に計上できます。
アパートの業者へ工事を依頼する際は、見積もりの段階でどこまでが修繕費として認められ、どの部分からが資本的支出になるのかを明確に分ける必要があります。
正しい科目で処理を行うことで、必要なメンテナンスを施しながら適切な経費計上を実現できます。

まとめ

内装工事に関する経費計上は、税制全般に詳しい税理士と建設会社のサポートによって作業全般が進みやすくなります。また店舗内装工事に詳しい業者の場合は、さまざまな節税対策にも詳しい傾向がありますので、見積もり依頼だけでなく相談をしてみても良いでしょう。