鉄骨造やRC造（鉄筋コンクリート）の建物は耐用年数が調べにくい

最終更新日:2026/04/10

鉄骨造やRC造（鉄筋コンクリート）の建物は耐用年数が調べにくい

事業用の鉄骨造建物の耐用年数を調べようとした際、正確な情報が見つけにくいと感じることがあります。国税庁が定める耐用年数表には「鉄骨造」の項目があり、建物の用途に加え、構造材である鉄骨の厚さによって細かく分類されています。そのため、適切な耐用年数を知るためには、これらの情報を正確に把握することが重要です。
この記事では、鉄骨造建物の法定耐用年数の調べ方から、実際の寿命との違い、寿命を延ばすためのメンテナンス方法までを解説します。

そもそも「鉄骨造」という項目が存在しない

建物の減価償却を計算する際に基準となる「主な減価償却資産の耐用年数表」には、「鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造」や「木造」といった構造の区分は明記されていますが、「鉄骨造」という単独の構造名は記載されていません。鉄骨造の法定耐用年数は、「構造」と「用途」の2つの要素で判断されます。
具体的には、まず「金属造」という大きな括りの中から、対象となる建物の「用途」（事務所用、工場用、倉庫用など）を探し、さらにその中で骨格材の肉厚（鋼材の厚さ）に応じた年数を確認するという手順を踏む必要があります。このように、他の構造と比べて確認手順が複雑なため、調べにくいと感じられる一因となっています。

耐用年数を知るためには鉄骨の厚さを知らないとならない

鉄骨造建物の法定耐用年数を正確に把握するためには、骨格材である鋼材の厚さを知ることが不可欠です。耐用年数表では、鋼材の厚さが「4mm超」「3mm超4mm以下」「3mm以下」という3つの区分に分けられており、同じ用途の建物でもこの厚さによって法定耐用年数が異なります。
一般的に、鋼材の厚さが6mm以上のものは重量鉄骨造、それ以下のものは軽量鉄骨造と呼ばれますが、税法上の区分は前述の3段階です。この鋼材の厚さは、建物の設計図書や建築確認済証といった書類で確認できます。これらの書類が手元にない場合は、設計した建築士事務所や施工会社に問い合わせるか、専門家による調査が必要になることも考えられます。

法定耐用年数とは？実際の寿命（物理的耐用年数）との違い

建物の「耐用年数」には、税法上の「法定耐用年数」と、建物が物理的に使用できる限界を示す「物理的耐用年数」の2種類が存在します。これらは目的も年数も全く異なるため、混同しないよう注意が必要です。法定耐用年数は減価償却計算のために国が定めた一律の基準であり、実際の建物の寿命を表すものではありません。
一方で、物理的耐用年数は建物の実質的な寿命を示しますが、メンテナンス状況によって大きく変動します。それぞれの違いを正しく理解することが、不動産の価値を適切に評価する上で重要です。

法定耐用年数：減価償却の計算に用いる税法上の年数

法定耐用年数とは、税法に基づいて定められた、減価償却費を計算するための年数のことです。建物などの固定資産は年月の経過とともに価値が減少していくという考え方に基づき、その取得費用を法定耐用年数の期間にわたって分割し、毎年経費として計上するために用いられます。
この年数は、建物の構造や用途によって国税庁が一律に定めており、個別の建物の状態や品質を反映したものではありません。そのため、法定耐用年数が経過したからといって、その建物が直ちに使用できなくなるわけではなく、あくまでも税務会計上の資産価値を算出するための指標と理解しておく必要があります。

物理的耐用年数：建物が構造的に使用できる限界年数

物理的耐用年数とは、建物の構造や設備が劣化し、物理的・機能的に使用できなくなるまでの期間、つまり建物の「寿命」そのものを指します。この年数は、法定耐用年数のように一律に定められているわけではなく、建物の設計や施工の品質、立地環境、そして最も重要な要素として、竣工後の維持管理（メンテナンス）の状況によって大きく左右されます。一般的に、適切なメンテナンスを定期的に行っていれば、鉄骨造の物理的耐用年数は法定耐用年数よりも長くなる傾向にあります。
国土交通省の資料では、鉄骨造の寿命は50年〜60年程度とされていますが、これはあくまで目安であり、管理次第でさらに延ばすことも可能です。

【用途別】工場・倉庫・オフィスの鉄骨造の法定耐用年数一覧

鉄骨造建物の法定耐用年数は、「鋼材の厚さ」と「用途」の組み合わせによって決まります。事業用不動産で代表的な用途である工場、倉庫、オフィス（事務所）について、それぞれの法定耐用年数がどのようになっているか、鋼材の厚さの区分ごとに具体的に見ていきましょう。
所有する、あるいは購入を検討している建物の設計図書などを確認し、どの区分に該当するかを照らし合わせることで、正確な法定耐用年数を把握できます。

鋼材の厚さ4mm超（重量鉄骨造）の場合

骨格材である鋼材の厚さが4mmを超える、一般的に重量鉄骨造に分類される建物の法定耐用年数は、最も長く設定されています。この構造は強度が高く、大規模な工場や倉庫、高層のオフィスビルなどで採用されることが多いです。具体的な用途別の法定耐用年数は、事務所用が38年、工場用・倉庫用が31年、店舗用や住宅用は34年です。
同じ重量鉄骨造であっても、その建物が何のために使われるかによって、減価償却期間が最大で7年も異なる点が特徴です。建物の用途を正確に把握し、対応する年数を適用することが税務上重要になります。

鋼材の厚さ3mm超4mm以下（軽量鉄骨造）の場合

鋼材の厚さが3mmを超え4mm以下の場合、軽量鉄骨造に分類されます。この種類の鉄骨造は、中規模の倉庫や工場、低層のオフィスビルなどで一般的に採用されています。法定耐用年数は27年と定められています。重量鉄骨造と比較すると、用途によっては法定耐用年数が短くなることがあります。この違いは毎年の減価償却費の計算に影響を与えるため、不動産投資の収支計画を立てる際には、鋼材の厚さを正確に確認することが重要です。

鋼材の厚さ3mm以下（軽量鉄骨造）の場合

骨格材の鋼材の厚さが3mm以下の軽量鉄骨造は、3つの区分の中で法定耐用年数が最も短くなる傾向にあります。この構造は、比較的小規模な倉庫や事務所、プレハブ工法の建物などで多く用いられています。法定耐用年数は、使用目的によって異なり、例えば事務所用では22年、工場用・倉庫用では17年、店舗用や住宅用は19年と定められています。
鋼材が厚い鉄骨造に比べて、税法上の資産価値が短期間で減少していくことになります。短期間で減価償却を進めたい場合にはメリットとなり得ますが、融資の際の担保評価などでは不利に働く可能性も考慮しなくてはなりません。

鉄筋コンクリート造（RC造）の法定耐用年数

鉄骨造と同様に、鉄筋コンクリート造（RC造）の建物にも国税庁によって法定耐用年数が定められています。
鉄筋コンクリート造は木造や鉄骨造と比較して非常に頑丈な造りとなっており、長期間にわたって減価償却を行う計算の基準となる年数も長く設定されているのが特徴です。
建物の用途によって適用される年数が異なるため、正しい数値を把握しておく必要があります。

【用途別】事業用鉄筋コンクリート造の法定耐用年数一覧

事業用として使用される建物 鉄筋コンクリート造の法定耐用年数は、建物の用途によって細かく設定されています。
国税庁の耐用年数表によると、例えば事務所用として使用する場合は50年、店舗用や住宅（賃貸マンションやアパートなど）として使用する場合は47年、飲食店用では34年などと定められています。
過去には鉄筋コンクリート造 60年と定められていた時代もありましたが、1998年の税制改正により現在の年数に短縮されました。

そのため、鉄筋コンクリート造 中古物件を購入する際は、現行の法定耐用年数 鉄筋コンクリート造の基準に照らし合わせて残存期間を確認し、ローン審査への影響を考慮しなくてはなりません。

非事業用（マイホーム）における法定耐用年数

鉄筋コンクリート造の耐用年数は、事業用と非事業用（マイホームなどの自己居住用）で扱いが異なります。
事業用の住宅が47年であるのに対し、非事業用の戸建てや家屋の場合は、事業用の1.5倍にあたる70年が法定耐用年数として適用されます。
一般的な木造の非事業用耐用年数が33年であることを踏まえると、鉄筋コンクリート造がいかに長期にわたって資産価値を維持できる構造であるかがわかります。

非事業用の場合は減価償却費を計算する際の償却率が異なるため、将来的に売却する際の譲渡所得の計算において、この70年という年数が影響を与えます。

法定耐用年数を超えた工場や倉庫はどうなる？3つの注意点

法定耐用年数を経過したからといって、建物が法的に使用できなくなるわけではありません。しかし、事業用不動産として所有・運用する上では、いくつかの注意すべき点が生じます。
特に、税法上の資産価値がゼロとみなされることに起因するデメリットが大きく、資金調達や維持管理、将来の売却戦略に影響を及ぼす可能性があります。ここでは、法定耐用年数を超えた工場や倉庫で起こりうる主な3つの注意点を解説します。

注意点①：金融機関からの融資が受けにくくなる

金融機関が不動産を担保に融資を行う際、法定耐用年数はその物件の担保価値を評価する重要な基準の一つです。法定耐用年数を超過した建物は、税法上の資産価値が1円（残存簿価）とみなされるため、担保としての評価が著しく低くなる傾向にあります。
その結果、その建物を担保とした新規の事業資金融資や、改修・修繕のためのローンを組むことが難しくなります。また、これから法定耐用年数切れの中古物件を購入しようとする投資家も、購入資金の融資審査が通りにくくなるという大きな障壁に直面する可能性があります。

注意点②：修繕費・維持管理コストが増加する

建物は築年数が経過するにつれて必然的に劣化が進行します。法定耐用年数を超える頃には、屋根の防水機能の低下、外壁のひび割れや塗装の剥離、給排水管や空調設備といった各種設備の老朽化など、様々な箇所で修繕の必要性が高まります。
これらの修繕を怠ると、雨漏りによる構造体の錆や生産設備の故障など、事業に直接的な損害をもたらすリスクも増大します。結果として、突発的な修繕費用の発生や、計画的な大規模修繕の実施により、年間の維持管理コストが新築時と比較して大幅に増加する傾向が見られます。

注意点③：売却しにくくなる

法定耐用年数を超えた物件は、不動産市場において売却が難しくなる傾向があります。その背景には、前述した「融資の受けにくさ」と「修繕コストの増加」という買い手側の懸念があります。特に、減価償却による節税効果を重視する不動産投資家からは敬遠されがちです。
そのため、買い手が見つかりにくくなったり、見つかったとしても大幅な価格交渉を受けたりする可能性が高まります。将来的に売却を検討している場合は、法定耐用年数が残っているうちに売却するか、あるいは適切なメンテナンス履歴を明示して建物の物理的な健全性を証明し、物件価値をアピールするなどの工夫が求められます。

鉄骨造の寿命を延ばすためのメンテナンス方法

鉄骨造建物の物理的な寿命は、法定耐用年数とは異なり、適切なメンテナンスによって大きく延ばすことが可能です。建物の資産価値を長期にわたって維持し、安全に利用し続けるためには、計画的かつ継続的な維持管理が欠かせません。
特に鉄骨造の場合、その構造的な特徴を踏まえたメンテナンスが重要となります。ここでは、鉄骨造の寿命を効果的に延ばすための具体的なメンテナンス方法について解説します。

定期的な点検と修繕計画の策定

建物の長寿命化を実現するための基本は、専門家による定期的な点検（インスペクション）です。建物の状態を継続的に把握し、劣化や不具合の兆候を早期に発見することが、大規模な修繕を未然に防ぐ鍵となります。点検では、構造体、屋根、外壁、各種設備の状態などを詳細に調査します。
そして、その点検結果に基づいて、いつ、どの部分に、どのような修繕が必要になるかを予測し、長期的な視点での修繕計画を策定します。計画的に修繕費用を積み立てておくことで、将来発生する高額な出費に備えることができ、建物の健全性を維持しやすくなります。

鉄骨の錆を防ぐための塗装メンテナンス

鉄骨造の最大の弱点は、文字通り鉄でできているため「錆」に弱いことです。鉄骨が錆びると断面が欠損して強度が低下し、建物の耐震性や耐久性に深刻な影響を及ぼす恐れがあります。この錆を防ぐ最も効果的な方法が、定期的な塗装メンテナンスです。
鉄骨は通常、防錆塗料によって保護されていますが、この塗膜は紫外線や風雨によって経年劣化します。外壁や屋根の塗装を定期的に塗り替えることで防水性を回復させ、雨水が内部の鉄骨に到達するのを防ぎます。特に外壁のひび割れやシーリングの劣化は水分の侵入経路となりやすいため、重点的なチェックと補修が必要です。

雨漏りを防ぐ屋根・外壁の補修

雨漏りは、建物の寿命を縮める最も危険な要因の一つです。屋根や外壁から侵入した雨水は、構造体である鉄骨を直接錆びさせるだけでなく、断熱材を湿らせてカビを発生させたり、内装材を腐食させたりと、建物全体に甚大なダメージを与えます。
雨漏りの主な原因は、屋根の防水シートの劣化、外壁材のひび割れ、サッシ周りのシーリング材の硬化や断裂などです。これらの箇所を定期的に点検し、劣化が見られた場合は速やかに補修や交換を行うことが重要です。雨漏りが発生してから対処するのではなく、発生する前に予防的な補修を行う「予防保全」の考え方が、建物を長く健全に保つためには不可欠です。

鉄筋コンクリート造（RC造）の実際の寿命と劣化要因

税務上の法定耐用年数とは別に、建物が物理的に使用できる限界を示す寿命は、様々な要因によって変動します。
鉄筋コンクリート造の寿命が尽きるメカニズムと、どれくらい長持ちするのかについての目安を把握しておくことが求められます。

物理的寿命は65年以上から100年程度

国土交通省の資料などによると、鉄筋コンクリート造の実際の寿命（物理的耐用年数）は65年以上とされており、研究によっては100年程度持つとも推定されています。
取り壊される建物の平均寿命はおよそ68年というデータも存在します。
しかし、これは建物の物理的な限界がきたというよりは、設備の老朽化や経済的な理由、都市計画などによって解体されるケースが含まれています。

定期的なメンテナンスと適切な修繕計画を実行し、経済的耐用年数を維持できれば、法定耐用年数を大幅に超えて安全に使用し続けることが可能です。

コンクリートの中性化による劣化

鉄筋コンクリート造の寿命を縮める大きな要因の一つが「コンクリートの中性化」です。
施工時のコンクリートは強いアルカリ性を保っており、これが内部の鉄筋に膜を作ってサビから守っています。
しかし、年月が経過するにつれて、空気中の二酸化炭素とコンクリート内の成分が化学反応を起こし、表面から徐々にアルカリ性が失われて中性へと変化していきます。

この中性化が内部の鉄筋の位置まで進行してしまうと、鉄筋を保護していた機能が失われ、急速に建物の劣化が進む原因となります。

内部の鉄筋の腐食とひび割れ

コンクリートの中性化が進み、内部の鉄筋が空気や水分に触れる状態になると、鉄筋が酸化して腐食（サビ）が発生します。
鉄筋はサビると体積が膨張する性質があるため、その膨張する力が内側からコンクリートを押し出し、表面にひび割れを生じさせます。
このひび割れからさらに雨水などが内部へ侵入すると、サビの進行がより一層加速するという悪循環に陥ります。

これを防ぐためには、外壁の塗装やひび割れの補修など、外部からの水分の侵入を防ぐ定期的なメンテナンス作業が不可欠です。

鉄筋コンクリート造（RC造）のメリット

鉄筋コンクリート造 マンションや戸建てには、他の構造にはない多くの利点が存在します。
法定耐用年数 国税庁の基準でも長く設定されている通り、資産価値が長持ちするだけでなく、居住性や安全性の面でも優れた特徴を持っています。

圧縮と引張りの組み合わせによる高い強度

コンクリートは上から押さえつける「圧縮」の力には非常に強いものの、「引っ張り」の力には弱いという性質を持っています。
逆に、内部に組み込まれる鉄筋は「引っ張り」には強いですが、熱やサビに影響されやすいという弱点を抱えています。
鉄筋コンクリート造は、この2つの素材を組み合わせることでお互いの弱点を補い合い、引っ張りと圧縮、さらに曲げに対しても非常に高い強度を発揮します。

そのため、地震や台風といった自然災害に対しても強い耐性を持つ頑丈な建物となります。

優れた耐火性と遮音性能

鉄筋コンクリート造は耐火性にも優れています。
本来、鉄は熱に弱い素材ですが、熱に強いコンクリートで厚く覆うことで、万が一の火災時でも躯体の強度が低下しにくい構造となっています。
また、コンクリートは質量と密度が高いため、木造や鉄骨造に比べて音を通しにくいという特徴を持っています。

上下階や隣室からの生活音、あるいは外部の騒音を効果的に遮断できるため、高い遮音性能が求められる集合住宅などにおいて、快適な住環境を提供することができます。

鉄筋コンクリート造（RC造）のデメリット

耐久性や居住性に優れた鉄筋コンクリート造ですが、建築や運用にあたってはいくつかのデメリットも伴います。
優れた面だけでなく、コストや立地条件の制限など、マイナス面も正しく理解しておくことが求められます。

建築費用が高くなりやすい

鉄筋コンクリート造の最大のデメリットは、建築費用が木造や鉄骨造と比較して高額になりやすい点です。
鉄筋を組んで型枠を作り、そこにコンクリートを流し込んで固めるという工程には、多くの材料と専門的な技術を持つ職人の手間がかかります。
また、コンクリートが完全に固まるまでの養生期間も必要なため、工期が長引きやすく、結果として人件費などのコストも増大します。

初期費用の高さを考慮した上で、長期的な運用計画を立てる必要があります。

建物が重いため強固な地盤が必要になる

鉄筋コンクリート造は、鉄筋とコンクリートという非常に重量のある素材で構成されているため、建物全体の重量が重くなります。
そのため、建物の重さをしっかりと支えることができる強固な地盤が不可欠となります。
もし建設予定地が軟弱な地盤であった場合、建物を支えるための杭を深く打ち込むなどの大規模な地盤改良工事を行わなければなりません。

この地盤補強にも多額の費用がかかるため、土地選びの段階から地盤の強さを慎重に見極める必要があります。

よくある質問

鉄骨造の耐用年数に関して、事業用不動産の所有者や投資家から特に多く寄せられる質問とその回答をまとめました。法定耐用年数が過ぎた建物の使用可否、寿命を延ばすためのメンテナンスの要点、中古物件を購入する際の具体的な確認事項など、実践的な疑問にお答えします。
これらのQ&Aを通じて、鉄骨造建物の耐用年数に関する理解をさらに深め、適切な不動産管理や投資判断に役立ててください。

法定耐用年数が過ぎた工場や倉庫はもう使えないのですか？

法定耐用年数が過ぎても、直ちに使用できなくなるわけではありません。法定耐用年数はあくまで税法上の減価償却計算のために定められた年数であり、建物の物理的な寿命を示すものではないからです。
実際には、適切な維持管理と定期的な修繕が行われていれば、法定耐用年数を超えても構造的な安全性を保ち、問題なく使用し続けることが可能です。多くの工場や倉庫が、法定耐用年数を超えても現役で稼働しています。ただし、金融機関からの融資が受けにくくなる、売却時の評価が低くなるなどのデメリットが生じる可能性はあります。

鉄骨造の建物の寿命を延ばすには、どのようなメンテナンスが重要ですか？

鉄骨造の建物の寿命を延ばす上で最も重要なメンテナンスは、構造体である鉄骨を錆から守ることです。具体的には、まず雨水の侵入を防ぐことが最優先となります。そのため、屋根の防水層や外壁の塗装を定期的に更新し、防水性能を維持することが不可欠です。また、外壁の目地やサッシ周りに使用されているシーリング材も経年で劣化するため、定期的な点検と打ち替えが重要になります。
これらの外部メンテナンスに加え、専門家による定期的な建物診断を実施し、建物の状態を正確に把握した上で、長期的な視点に立った修繕計画を立てて実行することが、建物の長寿命化につながります。

中古の鉄骨造オフィスビルを購入する際、耐用年数に関して何を確認すべきですか？

中古の鉄骨造オフィスビルを購入する際は、まず「法定耐用年数の残り期間」を確認します。これは金融機関からの融資額や期間、そして購入後の減価償却費の計算に直接影響するため、事業計画を立てる上で非常に重要な情報です。
次に、建築確認済証や設計図書で「鋼材の厚さ」を調べ、正しい法定耐用年数を把握します。それに加えて、過去の「修繕履歴」や「メンテナンス記録」を取り寄せ、建物の物理的な状態がどのように維持されてきたかを確認することも不可欠です。可能であれば、購入前に専門家によるインスペクション（建物状況調査）を実施し、構造体の劣化状況や将来必要となる修繕箇所を客観的に評価することが望ましいです。